Skatt på hyresinkomst på Cypern

Sammanställt av Cypern Fastigheters redaktion · Uppdaterad

Kort svar: hyr du ut din cypriotiska bostad beskattas inkomsten både på Cypern och i Sverige, men dubbelbeskattningsavtalet ger avräkning så att du inte betalar full skatt två gånger. På Cypern är €22 000 skattefritt och 20 % av hyran dras av schablonmässigt; i Sverige beskattas en privatbostad i inkomstslaget kapital efter ett schablonavdrag på 40 000 kr plus 20 % av hyran. Nedan med räkneexempel, satser och källor. Allmän information, inte rådgivning.

I korthet

Cypern: skattefritt€22 000 per år [1]
Cypern: schablonavdrag20 % av bruttohyran [1]
Cypern: skatt över fribeloppet20–35 % progressivt [1]
Cypern: GESY (sjukvård)2,65 % på hyran [1]
Cypern: SDC på hyraSlopad från 2026 [1]
Sverige: schablonavdrag40 000 kr + 20 % av hyran [3]
Sverige: skattesats30 % (inkomstslaget kapital) [3]

Så beskattas hyran på Cypern

Hyresinkomst beskattas som vanlig inkomst enligt de progressiva skattesatserna. De första €22 000 per år är skattefria; däröver är satsen 20 % (€22 001–32 000), 25 % (€32 001–42 000), 30 % (€42 001–72 000) och 35 % på belopp över €72 000. Innan skatten beräknas dras 20 % av bruttohyran av schablonmässigt (ett slitageavdrag), så att bara 80 % är skattepliktigt. Räntor på lån för bostaden och vissa avskrivningar är dessutom avdragsgilla.

Två förändringar från 2026 är värda att känna till: den särskilda försvarsavgiften (SDC) på hyra är slopad, men en avgift till det allmänna sjukvårdssystemet GESY på 2,65 % tas fortfarande ut på hyran. För en svensk med en blygsam hyresinkomst och inga andra cypriotiska inkomster innebär det skattefria beloppet att den cypriotiska inkomstskatten ofta blir låg eller noll, även om GESY-avgiften kan tillkomma.

Så beskattas den i Sverige

Är du skatterättsligt bosatt i Sverige ska du ta upp den utländska hyresinkomsten även här, och det görs på exakt samma sätt som för en bostad i Sverige. Hyr du ut en privatbostad beskattas överskottet i inkomstslaget kapital med 30 %, efter ett schablonavdrag på 40 000 kr per år och, för ett småhus eller en villa, ytterligare ett avdrag på 20 % av hyran.

För att du inte ska betala full skatt i båda länderna ger skatteavtalet och avräkningsmetoden avräkning i Sverige för den skatt du faktiskt har betalat på Cypern. Du kan alltså behöva deklarera i båda länderna, men den cypriotiska skatten räknas av mot den svenska.

Räkneexempel: en svensk som hyr ut

Anta att du hyr ut en lägenhet i Páfos för €12 000 per år (illustrativt, ungefär 135 000 kr). På Cypern dras 20 % av, så €9 600 är skattepliktigt. Det ryms under det skattefria beloppet på €22 000, så den cypriotiska inkomstskatten blir 0 €, medan GESY-avgiften (2,65 %) kan tillkomma.

I Sverige räknas samma hyra om till kronor: 135 000 − 40 000 (schablonavdrag) − 27 000 (20 %) = 68 000 kr beskattas i kapital med 30 %, alltså ungefär 20 400 kr. Avräkning ges för den cypriotiska skatt du faktiskt betalat, och eftersom den i exemplet var nära noll blir det den svenska skatten som dominerar. Poängen: det cypriotiska fribeloppet sänker skatten på Cypern, men för dig som bor kvar i Sverige tar Sverige normalt ut sin skatt ändå. Siffrorna är förenklade, och växelkurs och dina egna avdrag påverkar utfallet.

Att tänka på

Korttidsuthyrning, till exempel semesteruthyrning, kan ha egna regler om registrering och moms och behandlas inte alltid som vanlig långtidsuthyrning. Kontrollera vad som gäller för just ditt upplägg. Oavsett form är utfallet individuellt och beror på din skatterättsliga hemvist och dina avdrag, så rådgör med en skatterådgivare innan du räknar med ett visst belopp.

Vanliga frågor

Hur beskattas hyran på Cypern?
Som inkomst, progressivt: €22 000 är skattefritt och 20 % av bruttohyran dras av schablonmässigt. Över fribeloppet är satsen 20–35 %. SDC på hyra är slopad från 2026, men GESY-avgiften (2,65 %) tas ut på hyran.
Måste jag skatta för hyran i Sverige också?
Ja. Som bosatt i Sverige tar du i regel upp inkomsten även här, beskattad i kapital med 30 % efter schablonavdrag (40 000 kr + 20 % av hyran). Skatteavtalet ger avräkning för den skatt du betalat på Cypern, så att samma inkomst inte beskattas dubbelt. Rådgör med en skatterådgivare.
Gäller det svenska schablonavdraget på 40 000 kr även en bostad på Cypern?
Ja. Skatteverket behandlar uthyrning av en privatbostad utomlands på samma sätt som en i Sverige, med samma schablonavdrag och samma beräkning.
Räcker det cypriotiska fribeloppet för att slippa skatt?
På Cypern blir inkomstskatten ofta låg eller noll på en blygsam hyra tack vare det skattefria beloppet på €22 000 (GESY kan ändå tillkomma). Men bor du kvar i Sverige beskattas hyran ändå här, och avräkningen krediterar bara det du faktiskt betalat på Cypern.
Är korttidsuthyrning annorlunda?
Korttids- eller semesteruthyrning kan omfattas av regler om registrering och moms och behandlas inte alltid som vanlig uthyrning. Kontrollera vad som gäller för ditt upplägg, eller fråga en rådgivare.
Detta är allmän, källbelagd information per angivna datum, inte skatte-, juridisk eller investeringsrådgivning. Skattesatser och regler ändras, och ditt utfall beror på din skatterättsliga hemvist och dubbelbeskattningsavtalet. Rådgör med en kvalificerad rådgivare innan du fattar beslut.

Källor

  1. PwC Worldwide Tax Summaries: Cypern (individ) (reviderad 18 maj 2026)
  2. Lag (1989:686) om dubbelbeskattningsavtal Sverige–Cypern (Skatteverket / Riksdagen) (i kraft 1990)
  3. Skatteverket: Hyra ut privatbostad (bostadsrätt, småhus och hyresrätt) (hämtad 2026-06)

Uppgifterna är aktuella per 2026-06. Skattesatser och regler ändras; kontrollera mot källan före beslut.